関東一の人口減少率を誇る富津市、鋸南町まで都心通勤圏となり地域の人口減少の歯止めとなります。
さすがに岩井〜館山だと品川、大田区臨海部、大井町、大崎副都心、品川シーサイド付近限定通勤圏となってしまうのは否定できませんが
小川町における1番近い副都心、サービス業労働者はアジア系外国人で賄える池袋副都心と違いほかに京急空港線とモノレール流通センターなど
人手不足の地域へも通勤圏となりますので小川町と館山を比べると館山有利です。
内房線都心40km圏内で駅間5km以上の
●市原市島野
●長浦〜姉ヶ崎間(けやき台)
●大久保(畑沢)に駅を新設し、駅周辺を駅と一体開発。
青堀〜大貫は4.6kmですが青堀から品川、大崎副都心まで40分を考えるといずれ橋上化され出来る南口から住宅団地市役所経由大貫行きバスを頻発。青堀から大貫(品川、大崎副都心45分)を結ぶ道路沿いを土地区画整理にて住宅開発。
※品川45分圏内が今の時代駅からの路線バスとバス便住宅地が成り立つ南限と思われ、以南の駅バス圏内は駅までのコインパーキング利用が現実的になってしまいます。
●品川、大崎副都心50分の佐貫町は駅西側が全くの手つかずで大規模開発可能。
●竹岡駅南側丘陵地は望相版なぎさの丘として海と共生できるニュータウンを開発
@朝のラッシュ時と日中の所要時間がほぼ同じ。唯一の山手線南部への通勤新線でストレスを感じない速さ。 
A東京一の人手不足の有効求人倍率の大田、品川特に臨海部の主にロジスティクス等の事業所へアクセス抜群
B逗子バス30分のマリーナ併設京急なぎさの丘佐島より圧倒的に地価が安く佐島分譲地と違い駅徒歩圏内の希少なマリーナ併設ニュータウンが開発可能。首都圏では稀に見る海一望のリゾート地から都心へ通勤できる希少な高台のニュータウンは魅力的。現役は勿論団塊退職者に人気が出ること請け合いの夕日に染まる富士山を西に臨む希少な海一望丘陵地が富津南部から館山まで開発可能
C何よりも地価が格安 八街、成東以下の坪5万円からニュータウンが供給可能※但しバスのみではその価格でも売れません 
D夕張ショックで今や住宅を購入する場所を選ぶ大きな要素は自治体の財政力指数=福祉、行政サービス。袖ヶ浦の裕福な財政で福祉、子育て支援(現状、就学前児童の医療費助成ですが対岸の川崎より財政力があるので川崎同様に中学生までの子供の医療費無料化)などの高度な自治体サービスで工業のイメージの都市でも魅的※08年2月のWBSでも住宅購入者が住む場所を選ぶのは自治体の高度な福祉サービスの点を考慮する時代だと特集が組まれました。
D京浜間以外には類を見ない東京、新宿、横浜 首都圏三大拠点へほぼ同等の所要時間で到達が可能
E金田、袖ヶ浦北口、大久保新駅、佐貫町駅東側、駅のある湘南なぎさの丘佐島を標榜できる竹岡駅南側の手付かずの駅(予定地)前に広がる広大な空き地を駅を中心とした住宅地が開発可能。更に住宅開発凍結の富津市神明山地区も市役所前新駅設置を前提に開発すれば船橋から大崎、恵比寿、渋谷への同等所要時間の大崎、大井町40分圏内となり開発凍結解除も見えてきます。
F中心市街地空洞化で廃店舗だらけの木更津、君津駅周辺の容積率を多く取れる用途地域商業地の土地を格安で拾い大井町30分圏内の便利な駅3分圏に大量の中高層マンションが格安で供給可能。中心部なので郊外でも車無しでも生活可能。
大久保新駅周辺住宅開発


青堀大貫住宅開発

まず、最初に言っておきたいのは今の東京(副)都心のオフィス機能が後背地に宅地開発余地の無い品川、大崎、恵比寿、六本木の山手線南半分に顕著にシフトしている事です。更に泉岳寺付近の田町車両基地にJR東日本が巨大開発を予定しています。

勿論副都心ではないながら豊洲、東陽町周辺も就業人口は増えていますがこちらは丸の内、八重洲同様東葉、京葉線の守備範囲です。更に大手町周辺はまだ沿線に開発余地がかなりある不人気大手町直通の常磐緩行、東武伊勢崎線の守備範囲で格安に宅地供給が可能な場所はまだ大いにあります。また景気回復で錦糸町、亀戸副都心はもとより上野浅草副都心以上の経済規模のもはや副都心と言って過言でない大森、蒲田のサービス業やそこからバス圏内の流通センターや京浜東北の緩行線の意味合いのある京急大田区内徒歩圏内の大田区臨港地区の事業所では東京一、働き手不足が起こっています。

また、品川シーサイドの楽天や天王洲アイルなど臨海線沿線もこれから就業人口が増えると予測されます。

京浜間の品川区役所など大井町、大田区役所など蒲田、大森ベルポート、平和島、流通センター、恵比寿から5分の六本木、更には大井町より急行10分の自由が丘のサービス業、中目黒の目黒区役所で働く方が所得に見合った価格で買える住宅地が存在せず君津地域がこの受け皿となります。■特別区の通勤定期代支給の上限は一ヶ月5万円程度

更にオフィス街としても成長が見込まれる大崎から8-11分と見込まれるの武蔵小杉も同様です。木更津市と川崎を結ぶアクアラインとよく言われますがバス通勤では中原区が限界。しかしこの鉄道が出来れば田園都市線沿線の高津、宮前区へも快適通勤が可能となります。新宿乗換えで麻生区、多摩区界隈の拠点新百合ヶ丘へも木更津から60分台となります。しかし東京モノレールは朝ラッシュ下りは空港客より天王洲、流通センター等に埼玉、茨城、千葉から通う通勤者でダイヤがキツキツなのでとても空港快速は設定できませんし、大森、蒲田、大井町就業者は埼玉、千葉、茨城から通う通勤者が以外に多く品川から夕方京浜東北北行きには着席が困難です。

所でアクアラインバスでは八重洲よりも大井南下車で一般道区間の長い品川の方が所要時間がかかっています。※これは京成、京急の運輸局に対しての免許申請の際の余裕時間の取り方の違いもある。
同じ八重洲南口発羽田空港行きは京急、リムジン共同運行で羽田まで金田と同じ所要40分です。

対東京駅近辺への優位性では京葉線や東葉高速沿線には太刀打ちできません。所で06年都心40Km圏及び千葉県地価下落率ワースト1は住宅地、商業地共に富津市青堀駅圏。これは富津臨海工業団地への企業進出が全く進んでいないのと平坦な低湿地の土地という要素に加え工場の煙突が見える茨城県神栖のようなロケーションで全く魅力の感じないところに無理して土地区画整理の土地を需要が無いのに大量供給したためです。青堀駅圏の富津工業団地へ都内から逆方向通勤圏内になれば必然的に分譲中の工業用地が完売されると断言します。更に富津工業団地に勤務する方でも鉄道の本数が圧倒的に違う隣の君津に誰でも住宅を購入したくなるのは当たり前です。

この影響で土地区画整理される予定だった富津市役所付近の神明山地区の市街化区域は再度調整地域への変更という異例の事態が起こっています。アクアライン鉄道併設が無い限り再度市街化区域編入は絶望的かと思います。もはや過疎化の進む富津市では都市計画区域の用途地域指定自体不要な情勢です。

都心40Km圏の郊外一戸建て住宅地の開発の成功条件は駅を中心としたなだらかな丘陵が拡がる街づくりで駅から徒歩15分圏内。これが絶対の決め手となります。マンションなら駅徒歩三分以内。都心50km圏内の西武飯能日高分譲地は駅からバス15分の立地のため坪7万〜と苦戦しています。それでも高速道路の無い飯能は同じ西武が開発した分譲地下から八重洲行き高速バスが便利な木更津西武港南台の倍近い坪単価です。所で首都圏の安い住宅地は決まって上野浅草、錦糸町亀戸副都心の後背地。横浜、川崎需要もあり経済力のある品川延長線上の地域では東海道線を静岡県まで下っても格安住宅地は見つかりません。
湯河原熱海はリゾート需要もあり、強いてあげれば国府津乗換え御殿場線沿線静岡県内くらいです。

千葉県で人気のマンションエリアは残念ながら兄弟分の埼京線程は沿線程人口が増えてませんがJR運賃で海と共生でき、埼京線同様朝ラッシュ時も都心までノロノロ運転でない海と共生できる暮らしができる東京直通の京葉線。浦安市の財政力指数は全国でもトップクラスなので新浦安は東京並みの自治体サービスが受けられるからです。袖ヶ浦市も財政力指数が高いですが土建業者に予算ばら撒きの公園や図書館などハコモノばかりで隣接する江戸川区と福祉や行政サービスを争そう浦安と比べると福祉はまだまだです。

運賃の高い東葉の駅を中心とした街づくりの八千代緑ヶ丘も健闘しています。
最近りそな銀行が木場への本社移転を発表しましたが東陽町、木場への企業立地の増加の恩恵を受けているのかも知れません。

しかし、土地60坪 建物35坪で山手線南部の駅直通30分圏内駅から徒歩15分圏でニュータウンの3000万円以内の新築建売住宅は現在ありません。都市計画区域外の区画整理されていない乱開発の単線で電車が不便な八街や成東ですら現状の木更津並みの価格です。

市制施行は袖ヶ浦の五年後輩かつ企業立地や交通の便利さでは袖ヶ浦と比較にすらならない八街市の人口は今では袖ヶ浦を大きく上回っています。

首都圏の05年人口伸び率東京都特別区以外で1位の市町村は東武のつきのわのある滑川町。なんと通勤時とても都心とはいえない池袋まで70分かかります。木更津に比べるとそれでも倍以上の地価です。しかし朝のラッシュ時過密ダイヤで日中より都心までかなり余分に時間がかかる場所には魅力を感じませんし、川崎、横浜需要を考えるとつきのわより更に魅力的です。

所で千葉から内房沿線への逆方向通勤者は大変多いです。売れ残り区画の多い埠頭併設のそもそも全くセールスポイントにさえならない「アクアライン隣接」などと虚偽のPRはやめ、埠頭併設をPRし、富津臨海工業団地への企業誘致を進め東京、横浜、千葉からの逆方向通勤、通学を需要を更に増やす必要があると考えます。

尚、かずさアークに関しては売れ残り区画を捌くのと二期開発地域の着工は絶望的と考えます。内房地域の臨海工業地域の成功は大型船舶乗り入れ可能な埠頭があるからの一言に尽きます。埼玉や両毛地域の内陸型工業団地や入間や佐野新都市の商業地域については360度の地域から商業地への集客なり工場への人材なり工業製品の運搬が容易なので成功していますがただでさえ土地あまりで駅からバスかタクシーしか交通手段が無く半島というロケーションでは在庫を捌くのは困難です。

同じ半島でありながら成功している京急のYRPは駅から比較的近いこと。はじめから野比周辺にはNTT関係の研究所がありNTT本体より急成長のドコモの研究所の拡張が必要となり携帯電話メーカーの研究所の進出の土壌があった事。但し野比駅2km圏内の立地だと海を望む高台の住宅を開発すれば最低でも坪40万で売却できるのは堅く、対岸の不人気な富津と違い調整区域の網が外れさえすれば地権者は必ず儲かる立地ですが相模原に人口を抜かれ相模原より企業が少なく雇用の場が無い横須賀市は研究所の立地を柱とした開発でないと認めなかったというのが本当のところです。

通常、調整地域が市街化区域に編入されると地権者は笑いが止まらないものですが君津4市の場合は市街化区域編入には何故か区画整理を行うのが必須条件で、地権者は一気に債務者に転落するというのが現状です。一方、かずさは住宅にしてもまず成功しない立地で本当のところはゴルフ場くらいしか用途のない土地です。かずさに理系大学の一つでも誘致してもらいたいのですが大学の都心回帰時代では絶望的です。それよりも木更津から京浜地域への通学者を増やすことが先決です。木更津からバスで京浜地域の高校に通学する高校生は珍しいですがその逆はかなりいます。

東京から内房沿線へ楽に通えるようになれば都内からの袖ヶ浦の企業などへの単身赴任者は必然的に自宅通勤になります。つきのわのような駅徒歩圏の格安住宅地はそんな西武蔵の遠方まで行かないとありません。しかしつきのわは平地ではなく丘陵地の高台の住宅地というのが魅力のひとつです。君津4自治体の土地区画整理の乱立は尋常ではありませんが特に木更津市の区画整理の土地は全部が駅を中心としない街づくりなのです。これでは余計に売れません。URの金田地区開発地も鉄道ができれば新宿、東京32分。羽田乗換え横浜32分。鉄道併設がないと事業自体凍結及び縮小になる可能性が高く、材料が出た段階で坪15万前後でしょうから売れない訳がありません。計画凍結の木更津港南台近くの大久保土地区画整理予定地も大井町まで朝ラッシュ時でも30分。現状、隣接の港南台が坪5万ですから大久保新駅とアクアライン鉄道併設の材料が出れば駅徒歩圏となり港南台も高倍率の抽選で即日完売となるでしょう。

勿論、事業凍結の袖ヶ浦北口の駅を中心とする土地区画整理地も浦安同様、袖ヶ浦の財政力はかなりなので保育所などの自治体サービスの充実を計ればやはり人気が出ること請け合いで事業凍結解除は当然の流れとなると思います。とにかく首都圏では山手線南部の駅40分圏の直通鉄道駅徒歩15分以内の物件はこのご時勢でも大変不足がちです。ちなみに木更津と違い成田ですが空港通勤需要のあるいわば新線開通待ちの先物買いの印旛日本医大徒歩10分のURの新規土地分譲では坪単価20万で競争率三倍の抽選の即日完売。ちなみに06年木更津市住居表示大久保のシーアイタウンの仲介土地が都心40Km圏のニュータウン分譲地では前代未聞の坪単価2.6万円で売りに出ていました。

大久保新駅ができればシーアイタウン、及び八幡台までは新駅から自転車圏内となりますし路線バスを大久保新駅からシーアイ、八幡台に設定すれば両NTへはバス10分圏となります。所で何故か都心から遠いのに不思議と複数業者が宅地開発許可取得済みの計画凍結中の鋸山の南麓の鋸南町保田元名地区の住宅開発も大網の特別に珍しいものでもないゴルフ場併設などといった農薬散布被害がある魅力をあまり感じない季美の森より竹岡の天羽マリーンヒルにもいえるのですがヒルの下の海にマリーナをつくれば他にはなかにかないのでかなり人気は出るかと思います。

現状天羽マリーンヒルは売れていますが殆どは別荘やセカンドハウスとしての用途で富津市に住民票を移す方は皆無です。しかも購入者の多くは自営業者で自分しか使わないのに社員の福利厚生に使う保養施設として会社の経費で購入される方が多く自宅から別荘までの高速代、ガソリン代も殆ど経費で落としています。しかし年金問題の今後の不安要素を考えると都内の住まいは売却し、老後の生活費に充当。通勤圏内ならファーストハウスとしての需要が生まれ富津市の人口も増えます。

首都圏で定年後西に海の見える丘陵の一戸建て住まいで犬を飼い、ゴルフ三昧、マイボートでクルージングと釣り、近くの休耕田を二束三文で賃借し家庭菜園をしたいという団塊退職者は大変多いかと思われ東京へバス60分の木更津の人口は既に横ばいから減少傾向ですが東京まで快速で85分の海のある暮らし、サーフサイドの一宮町は人口が増えており地元公社の一宮町の分譲地は木更津の倍の坪11万円。交通不便でも都心には無い魅力の海のある暮らしの京急佐島分譲地が問い合わせが殺到している事実を考えればいかに魅力的なものか解るはずです。しかしその天羽マリーンヒルは東京湾横断道路ができれば絶好の通勤圏と宣伝しておきながら全く通勤圏になってません。それでは詐欺です。

それにしてもバブル期に業者に横断道路ができれば土地の値上がり間違いなしと虚偽の営業をかけられ住宅を買った方が気の毒でなりません。一方つくばエクスプレスの影響で守谷の地価上昇率は全国トップクラス。開通前値上がりを見込んで土地を購入した方はかなり含み益が出ています。都心放射直通鉄道の無い木更津とは大違いです。つくばエクスプレスは山手線と中央、総武線の交差するターミナルの秋葉原始発というのも成功の要因です。アクア鉄道の予想運賃に比べかなり安いのも魅力ですがアクア鉄道はそのデメリットを補う、京浜間、城南地域基点で団塊ジュニアが不動産を購入する時期になり恵比寿、大崎、品川直通鉄道沿線の首都圏の不動産需要は非常に高く今、鉄道併設の材料を発表すればかなり引き合いがあること間違い無しです。もちろんブルーカラーという側面はありますが後背地にもはや求人余地の無い流通センターのロジスティクスなどが兼業農家が多く労働人口の余っている房総から多くの人材も獲得できるようになります。

都心直結高速道路があるかないかは殆ど地価には関係ありません。東京駅から木更津と直線で同じ距離の放射高速道路及び都心からの放射一般道すら無い入間や高速の無い桶川といった地域の土地は大変高値で取引されています。今のマンション市場は非常に堅調で特に品川30分圏内で駅から徒歩5分以内の土地は特に引き合いが多く業者間でのマンション用物件の土地の奪い合いです。商店主の方は駅前の土地を高値で売りそのお金でイオン臨港地区SCのテナントに入居すれば今後も商店が続けられますのでいいことずくめです。

この地合いのよい時期に鉄道ができれば金田、袖ヶ浦北口、大久保新駅周辺と三つの事業縮小又は凍結の住宅開発予定地が品川30分圏内駅前となりまず、今では想像すらできないマンション物件用地の引き合いが多くなること間違い無しで、不動産業者が一番大切にする駅徒歩圏(になる予定)という立地でありながらお蔵入りとなっているこの三つの土地区画整理事業凍結解除が自然の流れとなります。バスのみではTXや不人気といわれる北総沿線といった他地域とは同じ土俵の上では残念ながら勝負になりません。但し、駅を中心としない街づくりの請西東、烏田、伊豆島といったところは造成費用の元が取れて在庫処分ができるだけでも御の字と思わなくてはなりません。駅からバスで標高が高いため造成費用がかかったURの飯能美杉台は大赤字です。中心市街地空洞化で廃店舗とコインパーキングだらけとなっている木更津駅周辺も大井町直通25分で中心市街地が故に用途地域指定が商業と建ぺい率、容積率を多く取れるのと商業地域なので高層建築物建設に当たり地元から反対運動は起こらないので、マンション業者間での巌根、木更津、君津駅周辺の用途地域商業の土地は坪50万円以上の札束攻勢で奪い合いになる可能性がかなり高いです。これは岡山など全国の地方都市の空洞化の中心市街地でこういった流れがあります。イオンの郊外SC1人勝ちの今の時代、旧中心市街地の土地の有効活用はこれしかありません。

ちなみに関東で君津地域以上の唯一の不人気な住宅地は海抜0mの湖沼北浦湖畔の大洋村の別荘地が唯一挙げられます。とにかく昔から新聞できな臭い業者の大洋村の分譲地の広告をご覧になったことがある方が殆どでしょう。これよりはダントツで富津南部〜館山の内房エリアは別荘地としては人気があります。口コミでも広がっている側面はあると思います。しかし、長浦は駅を降りると丘陵に住宅地が拡がっており雰囲気がよいですが青堀の大堀土地区画整理地は駅を降りると逆に下り坂で海抜0M近くの低湿地。君津の郡、常代分譲地はやはり見ただけで平坦な低湿地でBTもある羽鳥野の雰囲気とは大違いです。特に不動産は仲介センターの営業よりやはり口コミに勝る営業は無いと思うのです。更にインターネットの時代、知らないもの同士の口コミ情報を自由に得られる時代。横浜、川崎、品川勤務の高速バス通勤者が職場の同僚や友人知人にバス通勤は快適でいいよと口コミしても聞いた側の反応が悪いのか或いは当人もお勧めしないかなのでしょう。

ちなみに関東私鉄で最初に高速バス路線を作った今や西鉄と並ぶ高速バスが本業の富士急の河口湖、山中湖畔はリゾートマンションの価格が当たり前ですが館山より高く高速道路&高速バスオンリーというのは関東では別荘地としてならまあいいかなという一般人の認識です。つまり人口増加には殆ど寄与しません。一方定期が高い新幹線利用の湯河原、熱海、軽井沢は一般人でも都心通勤圏内リゾート地として認識されています。富津工業団地やかずさAPへの企業誘致にしても逆に東京方面から通勤圏にならないと工場の管理職や研究所の研究者の多くが都内在住なので企業進出は望めません。野比はやはり東京方面からの逆方向通勤者が研究所職員の多くがいます。イオン木更津SCにしても君津4市在住でテナントの専門店で販売ができる人間は殆どいません。東京から木更津へ通勤できないと都内に店舗が多い魅力ある専門店は進出してきません。また、つくばよりも優秀な頭脳が集う首都圏の研究開発者の供給源。二つの有名理工系大学が沿線にある東急大井町線と大井町で直結することでかずさに研究所を進出すれば学校から近いイメージを学生が持つので優秀な人材が集まりやすくなる≒企業進出がすすむという因果関係があります。

例えばの例ですが後背地に格安住宅地の無い例えば大井町の品川区役所や恵比寿で日比谷線乗り換え一駅の中目黒の目黒区役所勤務の方の年収の4-5倍で60分以内の通勤時間の木更津に住宅が買えるのでそれはもう木更津の土地の需要が一気に高まります。
現状、特別区の通勤手当は月額最大で50000円程度です。大田、品川、目黒などの城南地区の区役所職員の方は今は都心を通り越して埼玉、千葉、あるいは取手‐土浦間の茨城県からの通勤者が多いと聞きます。
しかし川崎市の通勤手当も最大50000円との事ですがバス60分の木更津からの通勤者が多いとは聞きません。川崎市は政令市ですから中原区役所に配属になった場合は最寄りの武蔵小杉駅までは木更津から大崎まで27分 大崎より湘南新宿ラインで10分乗り換え時間を入れても合計45分 宮前区役所ですと木更津から大井町まで24分 大井町からラッシュ時急行で二子玉川19分 二子玉川より区役所最寄りの宮前平へ9分で乗り換え時間を入れても合計60分
遠い多摩区役所ですと木更津から新宿38分 新宿から区役所最寄向ヶ丘遊園までラッシュ時急行19分 乗り換え時間を入れて65分。更に遠い新百合ヶ丘の麻生区役所へは+五分で行くことができます。
これはあまりにも極端な例ですが例えば要は多摩地域の会社の営業所に異動になってもまた、お子様が多摩地域の大学や高校或いは私立中学へ入学したとしても自宅から充分に通うことが出来、千葉県の他地域のニュータウンと違い安心して住宅が購入できるということです。
西に海と富士を望む内房南部の通勤リゾート一戸建て住宅地として成功間違い無しの富津から館山にかけての丘陵。宇都宮、高崎、常盤沿線には無い魅力。現状別荘地が関の山が大磯、二宮、三浦、横須賀からと都心への同等所要時間となり通勤圏内に。


新宿60分/佐貫町駅徒歩圏海の見える高台NT
竹岡駅から広がる海の見える高台マリーナNT

かなりの妄想ですがなんとか館山まで都心通勤圏を広げたい。郡ダムあたりや富津採石場跡地をNT住宅地として開発したい。内房バイパス線
が出来れば駅徒歩圏内の住宅が大量供給可能。 内房NT鉄道

富津市神明山地区住宅開発 
 

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